Question de Suze

Quelle est l’utilité du syndic ? Qu’apporte-t-il à la copropriété ? Quels sont ses différentes fonctions et domaines d’action ?

Réponse de l'expert Syndic Experts

Un syndic est indispensable pour gérer la  copropriété.

Les copropriétaires se posent souvent une question : A quoi sert un syndic de copropriété.

S’occuper d’un immeuble, au sens de le gérer et de l’administrer, n’est pas aussi simple qu’on pourrait le penser. Les facettes de la fonction que constitue la gestion d’une copropriété sont nombreuses ; elles requièrent une expérience professionnelle et des savoirs faire.

Il faut manier des fonds, faire rentrer les recettes sous la forme d’appels de fonds pour les charges dues trimestriellement par les copropriétaires, ou pour mener à bien des travaux. Il faut de ce fait disposer d’un compte bancaire (la loi ne laisse plus actuellement d’autre formule que le compte séparé, ouvert au nom du syndicat des copropriétaires). Il faut gérer ces fonds selon des règles comptables strictes codifiées par la réglementation. Pour ce domaine des recettes il est nécessaire dans certains cas d’agir à l’encontre de copropriétaires « défaillants », en retard dans le paiement de leur quote-part de charges.

Il faut régler des dépenses multiples, que ce soit pour l’entretien des parties communes, le chauffage, la maintenance confiée à des entreprises spécialisées. Il faut rémunérer l’activité de la gardienne ou de l’employé d’immeuble en versant le salaire et les charges sociales. Il faut s’acquitter des sommes dues aux entreprises qui effectuent des travaux au bénéfice de la copropriété. Il faut payer le montant de la police d’assurance de l’immeuble et divers impôts (ainsi la taxe de balayage…).

Il est nécessaire d’agir pour que les parties communes restent en l’état et que les résidents continuent à jouir d’un cadre de vie convenable, ainsi que l’entretien courant soit régulièrement assuré, que le chauffage collectif et l’ascenseur fonctionnent. Ce qui nécessite de faire appel à des entreprises spécialisées. Parfois il faut faire face à des situations imprévues qui demandent une action en urgence, par exemple la chaudière tombe en panne lors d’une période de grand froid ; les travaux urgences peuvent être menés selon une procédure spécifique.

Un immeuble est soumis à différentes obligations législatives et réglementaires, qu’il faut appliquer. Ainsi un carnet d’entretien doit être établi ; prochainement, à partir de 2017, il faudra procéder à l’immatriculation des syndicats de copropriétaires pour les immeubles à destination totale, ou partielle, d’habitation.

Pour des travaux un préalable est de déposer un dossier de demande de permis de construire ou d’autorisation préalable.

 

Dans certains cas le syndicat des copropriétaires doit recourir à la justice ; il faut donc qu’il soit légalement représenté.

 

La compétence du syndic:

Toutes ces actions ne peuvent être le domaine de l’improvisation ou de l’amateurisme. Le recours à un professionnel, compétent et efficace, est un impératif. Des conditions pour être syndic de copropriété doivent être impérativement remplies.

Dans le statut de la copropriété tel qu’il est régi par la loi française (loi du 10 juillet 1965, modifiée par la loi Alur de 2014), les fonctions, dont un aperçu vient de vous être fourni, relèvent d’une personne (physique ou morale) : le syndic.

Il peut être un professionnel (cas le plus fréquent) ou bénévole, mais dans tous les cas il agit au nom de la copropriété, il la représente, il est le mandataire du syndicat des copropriétaires. Sa désignation passe obligatoirement par un vote de l’assemblée générale.

 

De manière générale, le syndic

  • intervient dans un cadre strictement défini par la loi et les règlements (en quelque sorte sa liberté d’action est encadrée) ;
  • agit par délégation du syndicat des copropriétaires, il ne peut aller à l’encontre des décisions prises par les copropriétaires réunis en assemblée ; le contrat passé entre le syndic et le syndicat des copropriétaires régit la relation entre le mandataire et les mandants ;
  • exerce une fonction temporaire, au sens où son mandat est soumis à renouvellement périodique, et que les copropriétaires peuvent décider de changer de syndic.

 

Céline B., gestionnaire Syndic Experts.

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