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Découvrez au sein de cet article la manière de procéder pour changer l'usage d'un lot de copropriété ainsi que les dispositions légales.

Comment faire par rapport à la copropriété ?

L’utilisation des lots de copropriété, en distinguant ceux à usage d’habitation et ceux à usage professionnel, résulte des caractéristiques de l’immeuble (bâti, résidents et utilisateurs à titre professionnel), de sa destination, de son évolution – son « histoire » en quelque sorte, de son environnement avec les caractéristiques de la rue et du quartier. Dans les grandes agglomérations et plus particulièrement à Paris, les différentes utilisations, les fonctions des immeubles et des lots, s’entremêlent de manière complexe.
Le souhait d’un propriétaire, que ce soit une personne physique ou une société, peut être de changer l’utilisation, l’affectation, d’un ou de plusieurs lots. Une telle opération ne relève pas de sa seule décision, mais demande de suivre des procédures et d’obtenir des accords. Pour clarifier les choses on peut distinguer ce qui relève de l’accord de la copropriété, et ce qui est du ressort de l’autorisation administrative.
Par rapport à la copropriété, le texte de référence est constitué par le règlement de copropriété. En effet il détermine la destination de chacune des parties et définit les conditions de jouissance des parties tant privatives que communes. Certains règlements s’en tiennent à une définition générale de la destination des locaux, d’autres peuvent être très précis et restrictifs, pour l’immeuble ou pour chaque catégorie de locaux. Lorsque le règlement est très précis et fixe la destination de chaque lot, toute modification est interdite, sauf cas de consentement unanime des autres copropriétaires.
Même si des possibilités de changement existent, la règle est que chaque copropriétaire a la liberté de modifier la destination ou l’affectation des parties privatives de son lot à condition de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires, ni de modifier la destination de l’immeuble. La modification doit être soumise à l’assemblée générale, et entraîne fréquemment une adaptation du montant des charges.

 

Quelles sont les dispositions réglementaires pour le changement d’usage de locaux d’habitation ?

L’évolution économique des dernières décennies, avec la montée des activités de services qui a entraîné l’extension des surfaces de bureaux, pose le problème de l’équilibre entre l’habitat et l’emploi.

Les pouvoirs publics ont réglementé la procédure de changement d’affectation des locaux, avec une révision des textes réglementaires ont été revus en 2005.Le principe est clairement posé : les changements d’usage de locaux destinés à l’habitation sont seuls soumis à autorisation. Il n’est plus permis à un propriétaire, agissant de son propre chef, de faire en sorte qu’un appartement résidentiel devienne un bureau.

Dans les grandes agglomérations, le changement d’usage des logements est soumis à autorisation préalable. L’objectif est de rechercher un équilibre entre la protection de l’habitat et la création d’activités.

Pour l’application des dispositions, des références sont posées : un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970.

Le changement d’usage sans autorisation constitue une infraction passible d’amende voire de sanctions pénales, en cas de fausse déclaration ou de manœuvres frauduleuses.Un mécanisme de compensation a été mis en place : l’autorisation de changement d’usage peut être subordonnée à des engagements de reconstitution d’une surface habitable (qui doit être au moins équivalente à la surface transformée).

Depuis 2009, la compétence de délivrer l’autorisation de changement d’usage a été transférée du préfet au maire. Et l’accord doit être obtenu préalablement à la transformation des locaux. L’appréciation du maire pour accepter ou refuser les demandes d’autorisation est exercée dans le cadre d’une délibération du conseil municipal qui fixe les conditions par quartier ou par arrondissement. Les critères sont les objectifs de mixité sociale, de l’équilibre entre l’activité et l’habitat, et les caractéristiques du marché de l’habitat, avec la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements.

 

 

Céline B., gestionnaire Syndic Experts.

" L'extranet Syndic Experts permet aux copropriétaires d'avoir un accès immédiat à tous les comptes, et de signaler un problème directement depuis le site. Les gestionnaires dédiés au sein du cabinet suivent plus efficacement et plus rapidement toute intervention demandée. "

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