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Comment doit-il être procédé à l’installation des ascenseurs de la copropriété ?

L’installation d’un ascenseur dans une copropriété fait partie des travaux, touchant aux parties communes, que l’Assemblée générale doit adopter à la double majorité de l’article 26 de la loi de 1965, correspondant cumulativement à la moitié au moins des copropriétaires et aux deux tiers de leurs voix, y compris de ceux absents et non représentés. Cette règle justifiée par la nature de ces travaux, considérés comme une amélioration, au sens de l’article 30 de la même loi. Sont obligatoirement inviter à se prononcer l’ensemble des copropriétaires, même ceux en rez-de-chaussée : ils n’en ont pas a priori l’utilité, mais ils sont concernés par le vote, en ce le projet affecte les parties communes. Cela ne préjuge de la répartition des charges le concernant, dérogatoire du système commun de gestion des parties communes.

Sont soumis aux copropriétaires, en vue du vote de la délibération, les devis, les honoraires de maître d’œuvre, c’est-à-dire de l’entreprise de gestion de l’ascenseur, ainsi que ceux spécifiques du syndic. Parmi les documents à fournir dans la convocation, figure la répartition des frais d’installation, en fonction de la superficie des lots, de leur nature et de leur étage. Elle préfigure celle des charges y afférentes.

Des copropriétaires peuvent avoir recours à une telle installation à leur frais, à condition d’obtenir l’autorisation de l’Assemblée générale, qui doit également se prononcer à la majorité de l’article 26, en raison de l’affectation de parties communes.

Comment sont décidés les travaux touchant les ascenseurs ?

Les travaux d’entretien des ascenseurs relèvent de la décision de l’Assemblée générale, à la majorité simple des quotes-parts des copropriétaires présents et représentés (article 24 de la loi de 1965). S’il s’agit d’un remplacement, il correspond à des travaux d’amélioration : il doit donc être adopté à la double majorité, correspondant cumulativement à la moitié au moins des copropriétaires et aux deux tiers de leurs voix, y compris de ceux absents et non représentés (article 26 de la même loi).

Il doit être mis en place un dispositif de sécurité des ascenseurs. La règlementation nationale impose des garanties précises (Code de la construction et de l’habitation, article R.125-1-1), avec des sanctions pénales à la clé, et la possibilité de saisine en référé du Tribunal de grande instance en réparation. Ces mises aux normes doivent être adoptées à la majorité des quotes-parts de l’ensemble des copropriétaires (article 25 de la loi de 1965).

Ce dispositif donne lieu à l’énumération des objectifs de sécurité, qui varie en fonction de la date de l’ascenseur, antérieure ou postérieure au 27 août 2000. Pour ceux installés après, deux paliers de mesures de sécurité sont à instaurer, au 31 décembre 2010 et 31 décembre 2013 (téléalarme, protection des personnels, éclairage fixe, protection destinée à éviter le contact direct avec les personnels d’intervention, notamment).

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Les travaux d’entretien sont fixés dans le contrat d’entretien qui doit lui-même respecter les dispositions d’un décret du 9 septembre 2004. Sa durée maximale est d’un an, il doit fixer les garanties de remplacement des pièces, la mise à jour du carnet d’entretien, les vérifications obligatoires à intervalles réguliers.

Aux travaux d’entretien, s’ajoute l’obligation de contrôle technique. Les conditions en sont fixées par un décret du 28 mars 2008. Des dates-limites sont fixées pour les ascenseurs antérieurs au 27 août 2000 ; le contrôle technique intervient tous les cinq ans pour ceux installés postérieurement à cette date.

En cas de carence de la copropriété, le Maire de la Commune peut enjoindre des mesures à prendre, à notifier au syndicat des copropriétaires. 

Comment sont réparties les charges d’entretien et de travaux des ascenseurs ?

La répartition des charges d’entretien et de travaux des ascenseurs est déterminée en fonction de la notion d’utilité, comme pour les travaux d’installation. Elle fait exception à la règle de calcul des charges en fonction des quotes-parts de copropriété. Plusieurs critères viennent composer l’utilité : la surface des lots, certes, mais également son emplacement et son niveau. Si les copropriétaires en rez-de-chaussée, ils ne participent pas à ces charges. Il en va de même pour l’ensemble des copropriétaires dont les lots ne sont pas desservis, comme les chambres de bonnes uniquement desservies par un escalier de service. Mais les copropriétaires de lots indirectement desservis participent à cette charge, bien que de manière minorée.

Le critère d’utilité et la répartition des charges qui s’ensuit sont à moduler, en cas de pluralité d’ascenseurs. Tous les copropriétaires se prononcent sur la décision d’installation, en raison de l’affectation des parties communes, mais chacun participe aux charges de gestion de l’appareil qu’il est amené à utiliser. Il ressort de l’usage une tendance à appliquer une progression modérée par étage, via une série de coefficients, à adapter en fonction de la structure de l’immeuble ou de l’ensemble composant la copropriété.

Pour en savoir plus sur "Vote de travaux en assemblée générale", vous pouvez consulter cet article: https://blog.syndicexperts.com/blog/vote-de-travaux-en-assemblée-générale 

Céline B., gestionnaire Syndic Experts.

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