Comment fonctionne le compte bancaire d’une copropriété ?

Pour la gestion financière de la copropriété un compte bancaire est évidemment nécessaire pour que le syndic puisse gérer les recettes (essentiellement les charges payées trimestriellement par les copropriétaires, le fonds de roulement et le cas échéant les appels pour travaux) et les dépenses. La gestion financière est effectuée au nom du syndicat par le syndic. 

La situation antérieure

La loi dite SRU (du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains)  indique que ce compte doit être « séparé » c’est-à-dire que le compte est ouvert au nom du seul syndicat des copropriétaires et de lui seul, sauf décision contraire de l’assemblée générale.

Dans la pratique de nombreux syndics ont utilisé le compte « commun » au sens où est ouvert un seul compte sur lequel sont versés les fonds de toutes les copropriétés gérées par le cabinet. Même si les comptes sont individualisés par copropriété les fonds font l’objet d'une gestion unique par le syndic. Cette formule a été considérée par ceux qui l’ont utilisée comme plus souple, plus « économique » et plus « fructueuse » pour le syndic. Lors des débats qui ont entouré la loi Alur certains syndics opposés au compte séparé ont avancé l'argument de l’augmentation des frais de gestion pour les copropriétaires. À l’inverse des associations de propriétaires dénonçaient ces pratiques. 

Depuis la promulgation de la loi Alur

Après des débats qui ont pu être âpres, la situation est désormais claire. La loi a tranché en rappelant l’obligation du compte séparé. En effet la loi Alur du 24 mars 2014 stipule, dans son article 18 : le syndic professionnel se doit « d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L'assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l'article 25 […]. » Le texte précise que « la méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. » Il stipule aussi qu’ « à l’exception du syndic provisoire, le syndic de copropriété ne peut avancer de fonds au syndicat de copropriétaires.

Nouveau call-to-action

La seule dérogation joue pour les plus petites copropriétés – de moins de 15 lots – pour lesquelles l'assemblée générale peut dispenser le syndic d’ouvrir un compte séparé.

Le compte séparé du syndicat doit être parfaitement autonome et ne peut faire l'objet d’aucun rapprochement avec le compte du syndic ou celui d’un autre syndicat.

Il est prévu que l’application doit se faire dans la durée d’un an à partir de la promulgation de la loi. Pour les mandats en cours les dispositions jouent à partir de leur renouvellement. Donc il ne devrait plus exister en 2016 de comptes communs.

Dans un proche avenir les fonds travaux de la copropriété devront être individualisés, à compter du 1er janvier 2017, avec un compte spécifique.

Le compte est ouvert dans une banque au choix du syndic (sauf avis contraire de l'assemblée générale).

Le syndic est responsable de la gestion du compte. Et le conseil syndical peut examiner les relevés bancaires en particulier lors des contrôles périodiques des comptes.

« Ce compte bancaire ne peut faire l’objet ni d’une convention de fusion, ni d’une compensation avec tout autre compte ». Si les fonds placés produisent des intérêts, ceux-ci reviennent au syndicat. Il est important que le compte soit créditeur, et donc que le syndic veille attentivement au bon paiement des charges dues par les copropriétaires. Un solde débiteur met le syndicat en situation délicate et il peut être nécessaire de procéder à des appels de fonds exceptionnels pour rétablir l’équilibre financier de la copropriété.

Si vous souhaitez en savoir plus sur "Comment les comptes du syndic sont-ils approuvés ?", vous pouvez consulter cet article: https://blog.syndicexperts.com/blog/comment-les-comptes-du-syndic-sont-ils-approuves 

Céline B., gestionnaire Syndic Experts.

" Au-delà de l’accès immédiat à tous les comptes, tout problème signalé est traité dans un délai de 4 heures ouvrés. Les gestionnaires dédiés au sein du cabinet suivent plus efficacement et plus rapidement toute intervention demandée. "

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