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Définition des droits accessoires aux parties communes

Par ce terme qui peut sembler « complexe » de prime abord, sont désignés des droits permettant de modifier les parties communes, en les accroissant :

  • droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux constituant des parties privatives différentes ;
  • droit d’édifier des bâtiments nouveaux dans les cours, parcs ou jardins constituant des parties communes,
  • droit d’affouiller de tels espaces, ainsi de creuser le sol pour aménager un parking souterrain.

Normalement le droit d’ajouter des éléments construits à la copropriété, appartient à la collectivité des copropriétaires, et ne peut être exercé que par le syndicat des copropriétaires. La jurisprudence de la Cour de cassation a précisé qu’un droit accessoire aux parties communes se perd s’il n’est pas mis en œuvre dans le délai de dix années.
Par ailleurs, une réserve de l’exercice des droits accessoires aux parties communes, peut être définie d’un copropriétaire ou d’un tiers. Cette réserve peut résulter du règlement de copropriété ou d’une convention. Ainsi, la personne ou la société mettant un immeuble en copropriété par voie de vente par lots, peut se réserver l’exercice du droit de surélévation.

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Cas particulier des droits accessoires

Mais il peut être des cas où le syndicat cède, aliène, ces droits à une personne ou un organisme, qui va réaliser l’opération immobilière. L’aliénation de parties communes aux fins de construire ou surélever doit être décidée par l’assemblée générale, se prononçant à la majorité requise par la loi. Le texte de la loi de 1965 modifié par celle du 24 mars 2014 spécifie que sont prises à la majorité (article 25) « les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d’obligations légales ou réglementaires telles que celles relative à l’établissement de cours communes, d’autres servitudes ou à la cession du droit de mitoyenneté. »

Mais l’article 26 comporte : « Elle [la majorité des membres du syndicat] ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble. »

À noter que la décision d’aliéner le droit de surélever un bâtiment existant ne nécessite plus l’accord des copropriétaires de l’étage supérieur de l’immeuble. Ils disposent néanmoins d’un droit de priorité lors de la vente des nouveaux lots.

Pour en savoir plus sur "Copropriété: Travaux sur les parties communes", vous pouvez consulter cet article: https://blog.syndicexperts.com/blog/qui-dirige-les-travaux-sur-les-parties-communes 

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Céline B., gestionnaire Syndic Experts.

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