Question de Anonyme

En tant que copropriétaire je suis soumis au paiement de charges. Pouvez-vous m’expliquer le mécanisme ? Est-il possible de connaître l’évolution générale du montant des charges en copropriété ?

Réponse de l'expert Syndic Experts

Le mécanisme de paiement des charges

Bonjour, pour répondre à votre question je vais tenter de détailler le plus possible mes éléments de réponse pour vous éclairer. Commençons par un rappel des principes de bases: Le paiement de charges est une des obligations de base en copropriété ; on peut même considérer que c’est la première obligation à laquelle un copropriétaire est soumis. Par définition un immeuble en copropriété comporte des parties communes : le gros œuvre du bâtiment, les accès (hall, escalier, ascenseur), la cour…, dont il faut assurer l’entretien, au sens d’abord du nettoyage et du maintien en bon état. Il en résulte un ensemble de dépenses pour le syndicat des copropriétaires, qui réunit la totalité d'entre eux. Le montant des charges annuelles est défini par le budget prévisionnel, qui est préparé par le syndic et voté par l’assemblée générale.

Pour « faire rentrer » les quotes-parts dues par les copropriétaires, le syndic a en charge de procéder à des appels de fonds, une fois par trimestre ; chaque copropriétaire reçoit donc un courrier précisant les sommes dues, et est tenu de s’acquitter immédiatement.

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Comment estimer le poids des charges ?

Le montant des charges est éminemment variable selon les immeubles : Quel est l’état général du bâtiment ? Son importance ? Son standing ? Ses équipements communs (ascenseur, chauffage collectif) ? Le nombre des employés d’immeuble ? Il est évident que les charges rapportées au mètre carré seront notablement plus élevées dans une résidence luxueuse des beaux quartiers que dans un petit immeuble de banlieue dont les équipements sont réduits.

Pour le copropriétaire intervient la taille du lot : la répartition entre les copropriétaires se fait selon des « tantièmes » ou « millièmes » dont la base de calcul repose surtout sur la surface des lots. Cette clef de répartition est rappelée sur les appels de fonds.

Donc la réalité est diverse et il est nécessaire d'approcher le montant des charges de manière globale. Une étude de l’INSEE (un peu ancienne : 2006) indique qu’en Ile-de-France les charges de copropriété représentent 17 % des dépenses de logement des propriétaires (soit plus de 200 euros par mois). Une étude de la FNAIM de 2014 indique le montant des charges annuelles par lot à Paris : 2 292 euros, soit un montant au m2 de 29,10 euros ; un peu moins en banlieue. Ainsi les charges dues, en moyenne, pour un logement familial de 80 m2 se montent à un plus de 2 300 euros.

De manière générale la tendance est à la hausse des charges, ce que déplorent bien des copropriétaires. Cependant des copropriétaires et des syndics recherchent les moyens de « modérer » les charges, de procéder à des économies, en particulier dans le domaine des économies d’énergie et la maîtrise du chauffage ; des économies peuvent souvent intervenir pour la consommation d’eau froide, par l’installation de compteurs individuels, ou pour l’ascenseur, en renégociant le contrat d’entretien. La décision dépend en dernier ressort de l’ensemble des copropriétaires, puisque l'assemblée générale vote le budget et les investissements que représentent des travaux.

Le montant de charges peut constituer un critère lors d’une acquisition immobilière ; de par la loi l’acquéreur doit être renseigné sur l’état général du bâtiment (voir sur ce site : Pour une transaction immobilière, quels documents sont-ils nécessaires ?) et le montant des charges doit figurer dans une annonce immobilière.

Les charges parmi les dépenses de logement des copropriétaires

Aux charges courantes s’ajoutent souvent des appels de fonds pour travaux. La toiture doit être refaite, l'ascenseur mis aux normes, la chaudière de chauffage central changée, un ravalement est obligatoire… Donc des dépenses lourdes pour la copropriété, qui peuvent se répercuter pour chaque copropriétaire par des centaines ou des milliers d’euros. Il est heureux que la copropriété ait anticipé par la création d’un « fonds de travaux ». Mais la surprise peut être amère pour bien des copropriétaires qui peuvent difficilement réunir les fonds pour la date prescrite. Le budget des ménages peut être mis à mal, d’autant plus que pour nombre d’entre eux une dépense tombe tous les mois : le remboursement des emprunts effectués pour l’achat de l’appartement. Le remboursement d’emprunts est estimé à près de 1 000 euros, en moyenne par mois, pour les accédants à la propriété en Ile-de-France.

Or le paiement des mensualités d’emprunts, et des appels de charges, sont exigibles.

Si un copropriétaire ne peut (ou ne veut) payer ses charges, que les impayés s'accumulent, le syndic est dans l’obligation de mener des actions pour le recouvrement ; la mesure ultime peut être la saisie et la mise en vente du lot du « défaillant » décidée par la justice.

Des copropriétés « en difficulté »

Dans certaines copropriétés les impayés de charge sont devenus importants et fréquents ; l’équilibre des finances de la copropriété est compromis et la copropriété peut être considéré comme « en difficulté » (voir aussi : Comment définir une copropriété en difficulté ? Quelles sont les dispositions nécessaires ?)

Les copropriétés « en difficulté » ou « dégradées » se sont multipliées, en particulier pour des ensembles immobiliers situés en banlieue ; l’estimation est qu’elles représentent 15 % du parc français de copropriétés.

Pour en savoir plus sur "Les charges et appels de fonds", vous pouvez consulter cet article: https://blog.syndicexperts.com/blog/charges-appels-de-fonds 

J'espère avoir répondu à votre question, si vous avez besoin de plus de renseignements, n'hésitez pas à nous contacter de nouveau.

Cordialement, 

L'équipe Syndic Experts

Céline B., gestionnaire Syndic Experts.

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