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Les travaux, pour maintenir l’immeuble en bon état ou pour l’améliorer, peuvent représenter des sommes considérables pour une copropriété, ainsi refaire la toiture de l’immeuble, consolider des fondations, installer un ascenseur ou changer une chaudière de chauffage central. Et, de ce fait, poser problème à des copropriétaires, surtout s’il faut mobiliser les fonds à brève échéance.

 

Aux origines

Dans certaines copropriétés, des dispositions de prévoyance avaient été adoptées de longue date, avec l’existence d’un fonds de travaux alimenté par des versements périodiques des copropriétaires. Cependant la base légale d’un tel dispositif ne figurait pas dans la loi de 1965 et n’a été introduite qu’en 1994 : le syndic est désormais tenu de soumettre à l’assemblée générale, lors de sa désignation et au moins une fois tous les trois ans, la constitution de provisions spéciales pour faire face à des travaux d’entretien ou de conservation des parties communes. Les copropriétaires, à cette date, peuvent décider, ou non, de créer un fonds de travaux.

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Une disposition devenant systématique avec la loi Alur

Les choses ont changé avec la loi Alur du 24 mars 2014 : le fonds de travaux devient obligatoire. L’application est prévue pour le 1er janvier 2017 : dans toutes les copropriétés dont l’immeuble est à destination partielle ou totale d’habitation, et achevé depuis plus de cinq ans, le syndicat des copropriétés doit créer et alimenter un fonds de travaux. Il doit permettre de faire face aux dépenses de travaux prescrits par les lois et règlements, et ceux qui ont décidé en assemblée générale, voire des travaux à réaliser en situation d’urgence. Les décisions, y compris celle de travaux, relèvent de l’assemblée générale, statuant à la majorité absolue (article 25).

Le montant de la contribution annuelle est fixé par l’assemblée générale, en fonction de l’importance du budget prévisionnel, et doit représenter au moins 5 % de ce budget. La contribution est obligatoire pour les copropriétaires et le syndic est chargé du recouvrement. Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. De ce fait il ne peut y avoir de remboursement par le syndicat lors d’une vente de lot. Cependant, l’acte de vente pourra prévoir entre vendeur et acquéreur le remboursement des versements au fonds de travaux.

Les seules exceptions sont :

  • les copropriétés de très petite taille, moins de dix lots, avec une prise de décision à l’unanimité par l’assemblée générale ;
  • les immeubles en très bon état, pour lesquels un diagnostic technique global (DTG) a été réalisé et où des travaux ne sont pas nécessaires dans les dix prochaines années.

Pour la gestion de ce fonds, le syndic est tenu d’ouvrir un compte bancaire rémunéré, dont les intérêts seront acquis au syndicat des copropriétaires.

Céline B., gestionnaire Syndic Experts.

" Au-delà de l’accès immédiat à tous les comptes, tout problème signalé est traité dans un délai de 4 heures ouvrés. Les gestionnaires dédiés au sein du cabinet suivent plus efficacement et plus rapidement toute intervention demandée. "

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