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Comment le règlement de copropriété distingue-t-il les parties communes des parties privatives ?

Le règlement de copropriété distingue les parties communes des parties privatives par énumération et description sommaire des biens immobiliers composant la copropriété, par immeuble et par étage. Pour les parties communes, le règlement de copropriété intervient de manière supplétive, soit en complément de la loi, qui donne une énumération générale de ce qu’elles doivent être (loi du 10 juillet 1965, article 3). Le règlement de copropriété vient principalement en préciser l’emplacement, ainsi que l’affectation précise, non expressément prévue par la loi. Pour les parties privatives, le règlement de copropriété a davantage de marges de manœuvres : la loi ne les définit que comme les « propriétés exclusives de chaque copropriétaire », faisant l’objet de « l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé ». L’énumération par immeuble et étage en est le principal mode de description sommaire. Il peut en préciser l’usage principal, dénommé « destination », soit l’affection principale, à titre de local d’habitation,  commercial, de bureau, d’enseignement. 

Comment le règlement de copropriété fixe-t-il les conditions de jouissance des parties communes ?

Le règlement de copropriété énumère les parties communes, et fixe, pour chacune d’elles, la nature et les modes de jouissances par les copropriétaires. Ils dépendent de la destination de l’immeuble, c’est-à-dire son affectation générale et son standing, En principe, elles sont affectées l’ensemble de la communauté. Certaines servent plus particulièrement à la jouissance d’une partie d’entre eux, notamment les couloirs d’accès de chaque étage. Le règlement de copropriété peut prévoir l’usage d’une partie commune au profit d’un seul copropriétaire. Sa jouissance exclusive prolongée peut donner à accession de propriété par le copropriétaire, au bout de trente ans.

Les règles particulières de jouissance des parties communes peuvent avoir des conséquences sur la répartition des quotes-parts des copropriétaires. La loi n’étant pas impérative sur ce point, il est loisible au syndicat de prévoir expressément une répartition partiellement dérogatoire à la règle de proportionnalité des superficies de parties communes.

La jouissance spécifique peut donner lieu à une clé de répartition particulière des charges de copropriétés. Cela peut concerner les chaufferies et les ascenseurs.

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Comment le règlement de copropriété détermine-t-il les servitudes entres parties communes et privatives ?

Sur les parties privatives, les copropriétaires et occupants détiennent un droit d’usage, dans la limite du respect de la tranquillité des autres résidants et de la conservation des parties communes. Cela exclue troubles de voisinage et empiètement sur les parties communes. Les copropriétaires bailleurs récoltent le fruit des loyers de leur lot privatif. Ils peuvent le vendre, en le notifiant au syndic et en étant responsable des vices cachés auprès de l’acheteur.

Les locataires profitent du bien, en contrepartie du paiement du loyer à leur propriétaire, l’un des copropriétaires de l’immeuble. Il reste les occupants à titre gratuit, généralement des membres de la famille, du sang ou par alliance, formalisée ou non.

En quoi consistent les droits de jouissance des copropriétaires et occupants sur les parties privatives ?

Le règlement de copropriété énumère les parties communes, et fixe, pour chacune d’elles, la nature et les modes de jouissances par les copropriétaires. Ils dépendent de la destination de l’immeuble, c’est-à-dire son affectation générale et son standing, En principe, elles sont affectées l’ensemble de la communauté. Certaines servent plus particulièrement à la jouissance d’une partie d’entre eux, notamment les couloirs d’accès de chaque étage. Le règlement de copropriété peut prévoir l’usage d’une partie commune au profit d’un seul copropriétaire. Sa jouissance exclusive prolongée peut donner à accession de propriété par le copropriétaire, au bout de trente ans.

Les règles particulières de jouissance des parties communes peuvent avoir des conséquences sur la répartition des quotes-parts des copropriétaires. La loi n’étant pas impérative sur ce point, il est loisible au syndicat de prévoir expressément une répartition partiellement dérogatoire à la règle de proportionnalité des superficies de parties communes.

La jouissance spécifique peut donner lieu à une clé de répartition particulière des charges de copropriétés. Cela peut concerner les chaufferies et les ascenseurs.

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En quoi consiste le droit d’usage des parties communes des copropriétaires et occupants de l’immeuble ?

La jouissance des parties communes consiste en un droit d’usage, conformément à leur destination et à leur emploi. Le règlement de copropriété les énumère, et peut préciser des conditions particulières d’utilisation. Un droit privatif de jouissance sur une partie commune peut être concédé, s’il est prévu par le règlement. Il s’agit d’une tolérance de la pratique, non prévue expressément par la loi. Elle reste une partie commune, avec les obligations d’entretien qui s’ensuivent. La contrepartie de la jouissance des parties communes consiste dans le paiement des charges par les copropriétaires, le montant du loyer pour les locataires qui couvre également le droit de jouissance des lots privatifs, et qui permet au copropriétaire d’honorer ses obligations financières envers le syndicat, l’obligation légale d’entretien ou l’aimable tolérance du copropriétaire pour les occupants à titre gratuit.

Si vous souhaitez en savoir plus sur "Les droits accessoires aux parties communes", vous pouvez consulter cet article: https://blog.syndicexperts.com/blog/droits-accessoires-aux-parties-communes  

Céline B., gestionnaire Syndic Experts.

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