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Question de Vee2000

Je réside dans une copropriété de taille moyenne. Comme dans beaucoup d’immeubles, l’entretien est assuré par une gardienne. Mais certains de mes voisins voudraient une autre solution pour faire accomplir les tâches. Quelles peuvent être les alternatives ? Comment les décisions peuvent-elles être prises ? À quoi sert le syndic dans le processus ?

Réponse de l'expert Syndic Experts

Une gardienne pour la copropriété

Bonjour, la question de l’entretien courant, du nettoyage de l’immeuble, agite un certain nombre de copropriétés. La formule traditionnelle : un(e) gardien (ne), un concierge ou un employé d’immeuble à demeure, salarié et souvent logé. Ses tâches sont définies par un contrat de travail passé au nom du syndicat des copropriétaires et signé par le syndic. Ses tâches sont diverses : essentiellement effectuer l’entretien courant, s’assurer que les parties communes soient tenues en bon état de propreté, pour l’agrément des copropriétaires ; manipuler (dans les deux sens) les poubelles ce qui peut être un travail éprouvant ; procéder à la distribution du courrier le cas échéant ; assurer une forme de permanence…

Humainement la gardienne – la profession est largement féminisée à l’heure actuelle – peut offrir des comportements divers. Elle peut être d’un contact agréable, dévouée et serviable, souriante et avenante, s’acquittant au mieux de ses fonctions. Ou désagréable, revêche, bougonne, négligente dans son travail, voire impolie ou malpropre. Des considérations relatives au comportement de la personne peuvent entrer en ligne de compte dans les réactions des copropriétaires.

À la recherche d’autres modes de fonctionnement

Des questions peuvent agiter les copropriétaires, voir les diviser. Faut-il changer de gardienne ou supprimer l’emploi ? Les implications sont à la fois humaines et fonctionnelles.

Dans les deux cas il est nécessaire que l’emploi soit vacant. Les choses sont simples si la gardienne prend sa retraite. S’il faut procéder à un licenciement – pour faute ou pour raison économique – la situation peut devenir complexe ; la gardienne peut engager une action aux prud’hommes contre son employeur, qui est officiellement le syndicat des copropriétaires.

Des considérations financières peuvent entrer en ligne de compte : la copropriété peut désirer réaliser des économies, ou se trouve confrontée à une situation difficile.

Dans la pratique la solution déjà adoptée par un certain nombre de copropriétés est de recourir à un prestataire spécialisé, une de ces sociétés de services, qui ont fleuri récemment. Dans ce cas la loge sera vide, et du personnel viendra effectuer ponctuellement les différentes opérations. Le déroulement va désormais dépendre du sérieux de la société et de la qualité de son personnel.

Avant de se décider la copropriété, avec l’aide du syndic, doit envisager les coûts, mais aussi les changements, les relations humaines dans l’immeuble, la qualité et l’efficacité du service.

Il est bon pour le syndic de se renseigner sur les caractéristiques de la société de services, de la régularité de ses pratiques (le travail « dissimulé » est prohibé).

Les salariés de la copropriété

Ce que prescrit la loi

Mais une décision de suppression de l’emploi permanent de gardien (ne) ne peut être prise à la légère, d’autant plus que la loi est formelle (article 26 de la loi du 10 juillet 1965, modifiée par celle du 24 mars 2014) : l’assemblée générale doit voter à la double majorité (majorité des copropriétaires représentant deux tiers des tantièmes), voire à l’unanimité.

« Lorsqu'en vertu d'une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu'à l'unanimité.

L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.

Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble. »

La décision repose donc sur une cohésion des copropriétaires.

La suppression de l’emploi va de pair avec la réaffectation de l’ancienne loge, qui peut être vendue au profit de la copropriété ou convertie en local commun, par exemple local à vélos.

Dans les critères il faut mettre en exergue le règlement de copropriété, les conditions de jouissance pour les copropriétaires, et la destination de l’immeuble. Cette dernière est une notion complexe puisqu’elle comprend l’usage qui peut être fait des parties privatives (résidence exclusive, usage « mixte » permettant des activités professionnelles) et est aussi définie par « des caractéristiques physiques et la situation de l’immeuble ».

En espérant avoir répondu à votre question

N'hésitez pas a revenir vers nous si besoin.

L'équipe Syndic Experts.

 

Céline B., gestionnaire Syndic Experts.

" L'extranet Syndic Experts permet aux copropriétaires d'avoir un accès immédiat à tous les comptes, et de signaler un problème directement depuis le site. Les gestionnaires dédiés au sein du cabinet suivent plus efficacement et plus rapidement toute intervention demandée. "

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