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Les charges en copropriété

Le syndic est amené à payer les factures, notamment dans le cadre des contrats d'entretien et de maintenance, les salaires pour les différentes opérations qui permettent d’assurer le fonctionnement, l’entretien et l’administration de l’immeuble. Le syndic tient la comptabilité des dépenses qui entrent dans le cadre du budget prévisionnel voté par l’assemblée générale pour un an. Les charges sont les ressources qui alimentent de compte bancaire tenu par le comptable du syndic, au nom du syndicat des copropriétaires.

Ce budget est approvisionné par les copropriétaires qui payent – d’ordinaire trimestriellement – les appels de fonds pour charges, émis par le syndic. Le règlement de ces appels est la première obligation de chaque copropriétaire, puisqu’ils permettent de mobiliser les fonds nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété.La répartition entre les copropriétaires se fait au prorata des quotes-parts, des tantièmes (ou millièmes) des différents lots. Cette répartition est inscrite dans les actes fondamentaux de l’immeuble, que sont le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, et de ce fait elles ne peuvent être modifiées (sauf changement dans la configuration des lots).

 

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Les types de charges

Il est nécessaire de  distinguer différents types de charges :

  • Les charges générales, qui comprennent :
      • les dépenses d’entretien et de réparations courantes ;
      • les contrats de maintenance et d’assurance ;
      • les salaires, en particulier de la gardienne ;
      • les impôts et taxes ;
      • les honoraires du syndic définis dans son contrat ;
      • le fonctionnement des services collectifs et des éléments d’équipement commun qui concernent l’ensemble des copropriétaires, par exemple la consommation d’eau froide, l’électricité pour les parties communes, le combustible en cas de chauffage collectif avec une dépense répartie selon les tantièmes…
  • Les charges concernant des équipements communs mais dont l’utilité est variable selon les copropriétaires, parfois dites « spéciales ». Le meilleur exemple : l’ascenseur, dont les coûts sont répartis en fonction des étages. La répartition suit des tantièmes spécifiques.

Un point important : les charges courantes ne constituent qu’une partie des paiements ; tous les travaux importants (en simplifiant ceux qui doivent faire l’objet d’un vote spécifique en assemblée générale) sont financés par des appels de fonds spécifiques.
Les copropriétaires doivent être attentifs à la fixation de l’enveloppe financière que constitue le budget prévisionnel, qui détermine le montant de leurs charges ; ils peuvent – doivent – se préoccuper de la maîtrise des dépenses, et de la qualité de gestionnaire du syndic.

Un syndic efficace est aussi celui qui sait utiliser au mieux la masse financière du syndicat des copropriétaires. Il a aussi dans ses obligations d’agir à l’encontre des copropriétaires défaillants pour recouvrer et prévenir les risques des charges impayées.

 

Céline B., gestionnaire Syndic Experts.

" L'extranet Syndic Experts permet aux copropriétaires d'avoir un accès immédiat à tous les comptes, et de signaler un problème directement depuis le site. Les gestionnaires dédiés au sein du cabinet suivent plus efficacement et plus rapidement toute intervention demandée. "

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