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Le syndic a-t-il bien compétence générale en matière de recouvrement de charges ?

Le syndic est compétent de plein droit et de manière exclusive en matière de recouvrement de charges. Il le tient de sa mission générale de mandataire du syndicat des copropriétaires, pour exécuter sa principale mission, consistant en la conservation de l’immeuble et des parties communes. Il applique ainsi les missions décrites aux articles 10, 10-1 et 11 de la loi du 10 juillet 1965. Ces dispositions précisent le contenu des charges, leur objectif général, et rappellent le caractère obligatoire de la participation aux charges pour chaque propriétaire. Sont dus les intérêts sur les sommes exigibles au titre des charges impayées. La durée d’exigibilité est de dix ans.

En cas de carence du syndicat, le Conseil syndical peut se substituer à lui, le Président convoquant l’Assemblée générale en vue de sa désignation.

Les charges sont exigibles au dernier jour de chaque trimestre, même sans appel de fonds. Il est possible de recourir à un recouvrement chaque mois, notamment dans les grosses copropriétés et les copropriétés en difficulté, à redresser.

Le fonds de roulement ne peut être utilisé que pour les dépenses exceptionnelles.

Comment le syndic recouvre-t-il les charges ?

Afin de recouvrer les charges, le syndic peut réclamer des avances permanentes, en fonction du budget voté, jusqu’à l’équivalent de deux mois (décret du 17 mars 1967, article 35), les provisions pour travaux ; et il peut être établi un plan pluriannuel de travaux, ce qui a été rendu possible après une recommandation de la Commission relative à la copropriété (CRC).

Sont débiteurs des charges l’ensemble des copropriétaires. S’il s’agit de personnes privées, le mode de recouvrement forcé, en cas de non-paiement, passe par la mise en demeure et le commandement de payer, par exploit d’huissier, avant une action en justice, en recouvrement. Pour les époux, ils sont présumés solidaires, sauf le lot privatif donnant lieu à la répartition des charges est un bien propre. En cas de cession d’un lot privatif, il faut que la vente soit notifiée au syndic pour les charges soient exigibles à l’acheteur. C’est l’application de l’effet relatif des contrats, qui ne joue qu’entre parties.

Les sommes dues sont augmentées des intérêts légaux, à compter de la mise en demeure (décret de 1967, article 36, reprenant l’article 1185 du Code civil). Il est de 0,04% pour 2013.

Une personne publique peut être copropriétaire : en cas d’impayé, le Préfet peut être saisi, en vue d’une inscription d’office au budget. Pour les Etats étrangers, le recouvrement des charges impayées passe par le Ministère en charge des Affaires étrangères.

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Le syndic peut-il être amené à recouvrer des charges sur la base d’une répartition spéciale, dérogeant à la répartition générale ?

Le syndic recouvre les charges, selon la clé de répartition déterminée dans le règlement de copropriété. Elles sont proportionnelles aux quotes-parts, donc au droit de vote, qui tiennent compte de la superficie du ou des lots de chaque copropriétaire, de leur emplacement, notamment.

Les charges générales se répartissent en fonction d’elles.

A cela, s’ajoute les charges spécifiques, liées à des équipements particuliers, en fonction de l’usage potentiel qui peut en être fait, comme le système de chauffage, le ou les ascenseurs, ainsi que des charges d’entretien et de conservation spécifiques à un ou plusieurs immeubles composant la copropriété. Des parties communes peuvent être considérées comme relevant de l’usage et de l’utilité des copropriétaires du ou des immeubles concernés, comme d’autres relèvent de celles de certains seulement. Ces états particuliers peuvent donner lieu à des répartitions de charges spécifiques.

Quelles sont les obligations comptables du syndic, qui découlent de ses obligations financières ?

Le syndic doit tenir les comptes de la copropriété (loi du 10 juillet 1965, articles 14-1 à 3), après avoir fait adopter le budget de l’exercice à venir, dans un délai d’au moins six mois avant son commencement, soit avant le 1er juillet, si l’exercice commence au 1er janvier de l’année suivante. Cette comptabilité doit être tenue en partie double, selon un plan comptable spécifique, inspiré assez largement du plan comptable général. Chaque ligne de compte peut être subdivisée en sous-comptes. La réception d’une facture et son paiement doivent chacun être inscrits en dépenses et en recettes : une même opération apparaît donc quatre fois dans la comptabilité.

Cette comptabilité spéciale de la copropriété n’est pas obligatoire pour les copropriétés de moins de dix lots, et d’un budget annuel inférieur à 15.000€, afin de ne pas surcharger les syndics bénévoles.

Si vous souhaitez en savoir plus sur "Quels sont les risques des charges impayées pour le syndic ?", vous pouvez consulter cet article: https://blog.syndicexperts.com/blog/risques-charges-impayees-syndic 

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Céline B., gestionnaire Syndic Experts.

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