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Quand et comment une copropriété est-elle reconnue en difficulté ? et comment est ouverte la procédure ?

Une copropriété en difficulté est potentiellement considérée comme telle pour des raisons financières, par son syndic. Il constate un non-paiement de charges correspond au quart des recettes prévues et adoptées au budget initial, adopté par l’Assemblée générale des copropriétaires (loi du 10 juillet 1965, modifiée en 1994 et 2009, article 29-1-A). En cas de carence du syndic en la matière, qui peut expliquer le non-recouvrement des charges, peuvent s’y substituer des copropriétaires représentant au moins 15% des quotes-parts et des voix. L’ouverture de la procédure est enclenchée par l’autorité qui la constate, qui saisit, en référé, le Président du Tribunal de grande instance du lieu de la copropriété. Ce dernier peut également être saisi par le Procureur de la République. Il lui est communiqué toutes les pièces financières et comptables lui faisant part de la situation du syndicat des copropriétaires. Sont informés du déclenchement de la procédure le Préfet ou le Sous-Préfet de l’arrondissement, le Maire de la commune, ainsi que l’éventuel Président de l’intercommunalité.

Comment est opéré le redressement des immeubles en difficulté ?

Dans l’exercice de ses missions de redressement des immeubles en difficulté, l’administrateur provisoire en avise le Conseil syndical, si ses fonctions ne lui sont pas déléguées, et convoque les copropriétaires à titre d’information. Ses décisions sont inscrites au registre des procès-verbaux de la copropriété, document obligatoire détenu par le syndic.

Il peut donc prendre toutes les mesures utiles au redressement des copropriétés en difficultés, dans la limite des pouvoirs que lui transfère le Président du Tribunal de grande instance (TGI). Il est probable qu’il soit invité à faire procéder à des injonctions de payer préalables à des saisies par voie d’huissier, ou éventuellement à décider du recours à des hypothèques ou des cautionnements.

Ses décisions font l’objet de pré-rapports, communiqués au secrétariat-greffe du TGI, et d’un rapport, en fin de mission, avec obligation d’un rapport intermédiaire au bout de six mois (loi de 1965, article 29-1 B). Il peut recommander la division de la copropriété, qui peut être également demandée par un groupe de copropriétaires représentant au moins 15% des voix, ou par le Procureur de la République (loi de 1965, article 29-4).

Pendant la durée de ses fonctions, les actions en justice contre le syndicat des copropriétaires sont suspendues, à la demande de l’administrateur provisoire, notamment celles intentées par ses créanciers (loi de 1965, article 29-2), dans un délai maximal de douze mois.

Comment sont gérées et redressées les copropriétés dégradées ?

Les copropriétés dégradées sont gérées et redressées par une commission nommée par le Préfet (loi de 1965, article 82 ; Code de la construction et de l’habitation, article L.615-1 à 3). Il doit être élaboré un plan de sauvegarde. Ce document l’organisation de la copropriété, le statut de ses équipements, fixe la réalisation de travaux, les conditions de l’information des occupants et les mesures d’accompagnement. Le Président du Tribunal de grande instance (TGI) peut nommer un expert, qui peut conclure à la carence du syndicat des copropriétaires. La décision lui est notifiée, comme à l’éventuelle société civile immobilière (SCI) qui le constitue, à l’administrateur provisoire, au Maire et à l’éventuel Président de l’intercommunalité. Par suite, la Commune est état de décider de l’expropriation de l’immeuble (loi de 1965, articles 29-1 et suivants).

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